Information - Notaire

L'avant-contrat est l'acte constatant l'accord entre un propriétaire et son acquéreur sur le bien immobilier et le prix, avant la formalisation de l’acte de vente définitif.                                             

Souvent pressés de conclure, acheteur et vendeur s'imaginent parfois que la signature de l'avant-contrat immobilier n'engage pas à grand-chose. C'est faux : malgré son nom, cet accord préliminaire constitue un véritable "contrat", qui entraîne des obligations importantes pour les deux parties. Il leur permet de préciser les conditions de la future vente et marque leur accord. Bien qu'il ne soit pas légalement obligatoire, ce document se révèle donc indispensable.

Il peut prendre la forme d’une promesse de vente ou d’un compromis, deux contrats aux conséquences différentes pour l'acheteur et le vendeur.

Dans la promesse de vente (appelée aussi "promesse unilatérale de vente"), le propriétaire s'engage auprès du candidat acheteur,  à lui vendre son bien immobilier à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une "option" pour un temps limité (généralement deux à trois mois). Durant cette période, interdiction est faite au vendeur de renoncer à la vente ou de proposer le bien immobilier à un autre acquéreur. Le candidat acheteur bénéficie, lui, de la promesse pour décider s'il souhaite acheter ou non. Un avantage incontestable !
En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d'immobilisation en principe égale à 10 % du prix de vente. S'il se décide à acheter l’immeuble, cette indemnité s'imputera sur la somme à régler. Mais s'il renonce à acheter ou s'il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d'option, l'indemnité restera acquise au propriétaire à titre de dédommagement.

Dans le compromis (ou "promesse synallagmatique de vente"), vendeur et acheteur s'engagent l'un comme l'autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun. Juridiquement, le compromis vaut donc vente.
Si l'une des parties renonce à la vente, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts. La signature du compromis s'accompagne du versement par l'acquéreur d'une somme entre 5% et 10 % du prix de vente. Appelée dépôt de garantie, elle s'imputera sur le prix d’achat lors de la signature de l'acte notarié.

Acheteur et vendeur sont libres de le rédiger eux-mêmes.

Toutefois, les clauses y figurant étant d'une telle importance, le contrat définitif ne faisant en principe que les reprendre, et d’une complexité croissante, il est recommandé d'en confier la rédaction à votre notaire, qui a le devoir d'informer les vendeurs comme les acquéreurs. D'autant que le coût de la rédaction de l'avant-contrat est compris dans les émoluments du notaire chez qui sera signée la vente immobilière définitive. Un conseil qui n’a pas de prix !

Qu'il s'agisse d'une promesse de vente ou d'un compromis, acheteur et vendeur d’un bien immobilier peuvent décider d'un commun accord d'y insérer des clauses suspensives. Celles-ci permettent de prévoir la nullité de l'avant-contrat si certains événements surviennent avant la vente définitive, chacune des parties reprenant alors sa liberté.

Il peut s'agir, par exemple, d'un refus de prêt de la part de la banque de l'acquéreur, de l'exercice du droit de préemption par la commune, de la découverte d'une servitude d'urbanisme grave. Dans ce cas, les sommes versées par l'acquéreur lui sont restituées.

Par ailleurs, un compromis de vente peut également contenir une clause, appelée "clause de dédit", permettant au vendeur et/ou à l'acquéreur de renoncer sans motif à la vente en laissant à l'autre partie une somme convenue à l'avance. Mais, en pratique, celle-ci n'est pas fréquente.

Elle ne doit pas être confondue avec la clause pénale, présente dans la plupart des compromis, selon laquelle l'acquéreur s'engage à verser au vendeur une somme à titre de dommages et intérêts forfaitaires dès lors qu'il refuse de signer la vente.

Une fois la promesse de vente signée, l'acheteur, dispose d'un délai de rétractation de sept jours. Lorsque ce délai est écoulé, l'acheteur ne peut, en principe, plus changer d'avis. Seule la non réalisation d'une des conditions suspensives prévues dans le compromis de vente peut encore permettre à l'acheteur de ne plus acheter.

Après la signature de toute promesse de vente (compromis ou promesse unilatérale de vente) concernant l'achat d'un logement la loi accorde un délai rétractation à l'acquéreur. Il dispose de sept jours pour revenir sur sa décision, sans avoir à justifier de ses raisons au vendeur. Sept jours pour être vraiment sûr de vouloir s'engager, car passé ce délai, seule la non réalisation d'une des conditions suspensives contenues dans la promesse va lui permettre de ne plus acheter. Lorsque la promesse est signée directement entre particuliers, le vendeur doit adresser un exemplaire de la promesse en courrier recommandé avec accusé de réception à chacun de ses acheteurs (par exemple à chacun des époux s'il s'agit d'un couple marié). Le délai de sept jours est décompté à compté du lendemain de la première présentation du recommandé. Ainsi si les acheteurs tardent à aller à la poste, le délai court quand même !

Attention ! Ce délai de rétractation n'existe que pour les acheteurs. Le vendeur, quant à lui, est engagé dès la signature de la promesse et ne peut donc plus revenir sur sa décision !

 

Les obligations du vendeur d'immeuble :

 

Le vendeur d'un immeuble (appartement, maison, terrain…) a l'obligation d'informer son acheteur. D'une façon générale, il doit lui transmettre tous les renseignements qu'il détient sur le bien immobilier.
Certaines de ces informations sont d'ailleurs prévues par la loi. Les tribunaux sanctionnent sévèrement tout manquement du vendeur à cette obligation générale. Si celui-ci cache une information importante, l'acheteur peut obtenir une réduction du prix ou l'annulation de la vente immobilière dans les cas les plus graves. Le vendeur est alors condamné au remboursement du prix de vente et parfois au versement d'indemnités à l'acheteur qui a subi un préjudice (frais de déménagement, de recherches d'un autre logement). Il est donc très important de respecter ces contraintes. Or, la liste des renseignements que le vendeur doit fournir à l'acheteur s'allonge continuellement.

Sur le plan juridique, le vendeur doit, par exemple, informer l'acheteur de l'existence de servitudes (de passage, de vue, d'écoulement des eaux…), d'hypothèques ou de privilèges (pris au profit d'une banque pour garantir un crédit) ou d'autres charges grevant le bien immobilier (pacte de préférence ou contrat d'affichage publicitaire).

 

Au plan technique, le vendeur d'appartement en copropriété a par exemple l'obligation de fournir la superficie exacte du logement (loi Carrez). Le carnet d'entretien, obligatoire pour les immeubles en copropriété, doit être communiqué au futur acquéreur. Le vendeur doit aussi, dans certains cas, informer sur la présence éventuelle de termites, de plomb ou encore d'amiante en faisant réaliser les diagnostiques immobiliers obligatoires appropriés au type de bien immobilier vendu.
Le vendeur de terrain à bâtir, sur lequel l'acquéreur a indiqué son intention de construire un immeuble à usage d'habitation ou à un usage mixte d'habitation et professionnel, doit préciser si un bornage a été effectué et informer sur les règles d'urbanisme applicables au terrain et les possibilités de construction.
Au surplus, lorsque le terrain à bâtir est un lot de lotissement, est issu d'une division effectuée à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté par la personne publique ou privée chargée de l'aménagement ou est issu d'un remembrement réalisé par une association foncière urbaine, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat. Le bornage évoqué ci-dessus ne constitue pas véritablement un bornage au sens de l'article 646 du Code Civil; en effet, il ne peut s'agir d'un bornage contradictoire, hormis en ce qui concerne la limite du périmètre extérieur des lots.

Il faut également tenir compte de l'environnement de l'immeuble : existence éventuelle de risques naturels prévisibles dans la région (inondation, mouvements de terrain), de servitude d'urbanisme, conformité de l'installation d'assainissement individuel de la maison, exploitation d'une activité polluante à proximité.
Enfin, les ventes de terrains devenus constructibles réalisés par les particuliers (personnes physiques ou sociétés relevant du régime d'imposition des plus-values des particuliers) dans le cadre de leur patrimoine privé peuvent être soumises à une taxe forfaitaire si le conseil municipal (ou l'organe délibérant compétent) de la commune de situation du terrain a pris une délibération en ce sens. Dans ce cas, le redevable de la taxe sera le vendeur. La taxe sera égale à 10% des 2/3 du prix de vente du terrain et sera versée par le notaire pour le compte du vendeur lors de la publicité foncière de l'acte de vente.

Le devoir d'information du vendeur est vaste et sa responsabilité, importante. Les renseignements en matière de vente immobilière doivent être donnés à l'acquéreur dès la signature de l’avant contrat. Il est donc important d'être conseillé par un professionnel du droit et de l'immobilier, avant de mettre en vente un bien immobilier. N'hésitez pas à rencontrer votre notaire et surtout, ne signez pas sans son avis. Il vous accompagnera dans votre projet immobilier et vous aidera à le réaliser en toute sécurité.

 

Les servitudes immobilières : 

Vues, passage à pied ou de véhicules, ou encore de canalisations.... Attachées à un bien immobilier bâti ou non, les servitudes imposent des obligations au propriétaire au profit de son voisin également propriétaire.
Lorsque l'on veut définir une servitude on se réfère toujours aux articles 637 et 686 du Code Civil.
Une servitude nécessite une dualité de fonds, c'est à dire deux propriétés appartenant à deux propriétaires différents (il n'est pas nécessaire que les deux fonds soient contigus) ; une charge doit être imposée à un fonds appelé le "fonds servant" pour l'utilité, la commodité ou l'avantage d'un autre fonds, dénommé "le fonds dominant".

On dit qu'une servitude présente un caractère réel parce qu'elle est attachée à la propriété dont elle constitue l'accessoire et qu'en conséquence, tous les propriétaires successifs vont en bénéficier ou la subir. Elle suit le fonds, en quelque main qu'il passe. Il en résulte qu'une servitude est en principe perpétuelle, mais la jurisprudence admet que l'on puisse constituer des servitudes temporaires.
Parmi les servitudes établies par la loi, l'article 649 du Code Civil distingue celles qui sont instituées pour l'utilité publique et les autres, établies pour l'utilité des particuliers.

 

Les premières sont des charges imposées par l'autorité administrative dans un but d'intérêt général. Elles existent sans fonds dominant et sont par exemple les servitudes de halage et de marchepied le long des cours d'eau domaniaux, les servitudes de passage piétonnier le long du littoral, les servitudes de passage des pistes de ski ou celles relatives aux remontées mécaniques, et surtout celles dont bénéficient les services de distribution : eau, gaz, électricité et télécommunication... A noter que depuis l'entrée en vigueur de l'article 2122-4 du Code Général de la propriété des personnes publiques, le 1er juillet 2006, les immeubles du domaine public peuvent être grevés de servitudes privées. Elles doivent être établies conventionnellement et leur exercice doit être compatible avec l'affectation de ce domaine.

Les secondes, les servitudes légales d'intérêt privé, existent de plein droit et vont s'imposer aux propriétaires. On peut noter la servitude de passage pour cause d'enclave, la règlementation relative aux distances à observer pour les plantations, les servitudes de vue... A titre d'exemple, l'article 682 du Code Civil, qui a un caractère d'ordre public, reconnaît en effet au propriétaire d'un fonds enclavé le droit d'obtenir de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fonds.

A côté des servitudes légales, il existe les servitudes conventionnelles. L'article 686 du Code Civil permet aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés ou en faveur de celles-ci, telles servitudes qu'il leur plaît, sous réserves qu'elles ne soient pas contraires à l'ordre public. Il doit toujours s'agir d'une charge imposée à un fonds et utile pour un autre fonds. Il est fortement déconseillé de constituer une servitude par acte sous signatures privées. En effet rien ne pourra garantir qu'elle sera connue des propriétaires successifs. Sa rédaction par votre notaire dans le cadre d'un acte authentique notarié et sa mention au bureau des hypothèques assureront de façon certaine sa transmission et sa connaissance lors de toutes les mutations immobilières.

Elles s'établissent de trois façons :

-  Par titre, c'est à dire par convention amiable entre voisins.

- Par prescription trentenaire, mais ce mode ne peut viser que les servitudes continues et apparentes (servitudes de vue, par exemple)

- .Par destination du père de famille lorsqu'il existe à la date de division d'une propriété un ouvrage permanent et apparent, signe d'une servitude (par exemple un chemin empierré) et que l'acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien.

L'étendue et les modalités d'exercice des servitudes conventionnelles sont définitivement fixées par le titre qui les institue et ne peuvent être modifiées que d'un commun accord entre les propriétaires des fonds dominant et servant. Le propriétaire du fonds bénéficiaire de la servitude ne doit rien faire qui aggrave la situation du fonds servant. Le propriétaire du fonds servant doit avoir une attitude purement passive : il doit laisser la servitude s'exercer sans y apporter d'entrave.