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- Écrit par : Eric Gobé
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A l'occasion du lancement de l'opération "les 4 jours du logement" qui se déroule du 11 au 14 décembre 2023,les Notaires de France ont dévoilé ce lundi 11 décembre 2023 le bilan immobilier de l'année et les premières tendances pour le début de l'année 2024 ainsi que les résultats de leur 3è enquête sur le parcours immobilier français.
Bilan immobilier 2023, ce qu'il faut retenir
Un volume de transaction en forte baisse avec 928 000 transactions réalisées au cours des 12 derniers mois en France à fin septembre (1,13 million en 2022 sur la même période), on peut envisager entre 850 000 et 890 000 transactions.
Les prix qui n'avaient plus connu de baisse depuis l'année 2015, amorcent une baisse sur l'ensemble de la France et de façon plus marquée sur l'Ile-de-France :
- -2% : La baisse sur un an de l’indice de prix des appartements anciens en France métropolitaine (-5,3% en Île-de-France)
- -1,6% : La baisse sur un an de l’indice de prix des maisons anciennes en France métropolitaine (-5,4% en Île-de-France)
- 36 m² : Surface finançable d’un appartement ancien en France métropolitaine (mensualité de 800 € /mois pendant 20 ans et sans apport), -7 m² sur un an.
- 97 m² : Surface finançable d’une maison ancienne sur l’ensemble de la France (mensualité de 1300 € /mois pendant 20 ans et sans apport), -14 m² sur un an
L'ensemble des données immobilières présentées par les Notaires de France sont disponibles dans le dossier de presse :
Les Notaires de France dévoilent les résultats de leur 3è enquête sur le parcours immobilier français
Découvrez les 5 profils des français dans leur parcours immobilier ainsi que l'ensemble des résultats de l'étude : voir le sondage
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Immobilier : faut-il acheter maintenant ou attendre ?
Les prix immobiliers sont au plus haut mais dans presque toutes les grandes villes, ils commencent lentement à décroître (lire ci-dessous). À l’inverse des taux d’emprunt qui ont doublé en un an mais qui devraient continuer à augmenter significativement dans les prochains mois. Dans ce contexte, est-il préférable d’attendre avant d’acheter, en espérant que la baisse des prix amorcée suffise à compenser la hausse des taux de crédit ? La situation est-elle la même si vous êtes primo-accédant ou déjà propriétaire ? Éléments de réponse avec Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques chez Meilleurs Agents.
– Est-ce encore une bonne idée d’acheter sa résidence principale ?
À long terme, c’est toujours plus intéressant financièrement d’acheter sa résidence principale que de rester locataire. Cependant, la durée d’amortissement évolue en fonction des conditions de marché et de la situation économique. Au cours du cycle précédent, la durée d’amortissement en France était particulièrement faible : en janvier 2022, il suffisait de seulement quatre ans pour amortir les différents frais liés à l’achat et donc rendre l’acquisition de sa résidence principale plus intéressante que la location. Maintenant le monde a changé, les acquéreurs doivent être conscients que l’engagement qu’ils prennent aujourd’hui en devenant propriétaires est plus fort qu’il y a quelques années. En effet, il leur faut désormais huit ans en moyenne pour amortir leur acquisition au lieu de quatre. Cette durée fluctuera en fonction de l’évolution des prix de l’immobilier (augmentation si le cycle baissier perdure, baisse si un cycle haussier redémarre).
– Dans cette situation, l’attentisme est-il une stratégie gagnante ?
Les taux devraient augmenter a minima d’un point dans les six prochains mois. Or, alors que la Banque Centrale Européenne a remonté ses taux d’un point et demi depuis juillet 2022, les taux des prêts immobiliers pratiqués en France n’ont, eux, grimpé que de 0,5 point sur la même période. Mi-2023, il devrait donc être difficile, sauf excellents profils, d’emprunter sur 20 ans en-dessous de 3,5%. Pour les candidats à l’achat tentés de repousser ne serait-ce que de six mois leur projet immobilier, le constat est simple : pour compenser cette hausse des taux de crédit, il faudrait que les prix immobiliers aient eux-mêmes chuté durant la même période de -8,7%, ce qui paraît peu probable. Pour preuve, au cours du dernier cycle baissier qu’a connu la France entre 2011 et 2015, le marché a certes perdu -7%… mais en en quatre ans.
– À quels profils conseillez-vous de se lancer maintenant ?
Aux acquéreurs qui veulent sécuriser leur pouvoir d’achat. Pour eux, c’est plus intéressant d’acheter maintenant à condition tout de même de se projeter dans le bien sur le long-terme. La hausse des taux d’intérêt devrait se poursuivre dans les six prochains mois et les prix ne s’ajusteront pas suffisamment pour la compenser. Attendre plus longtemps peut donc mettre en danger la capacité de rentrer sur le marché, sauf à modifier profondément le projet ou la structure de son financement. Un conseil pour ceux qui souhaitent sauter le pas : il faut garder en tête que le rapport de force entre acheteurs et vendeurs s’est clairement inversé et ce, en faveur des acheteurs ! Il faut en profiter en n’hésitant plus à négocier le prix des biens qui, pour la première fois depuis des années, ont du mal à trouver preneur. Chaque euro gagné sur le prix de vente rapproche d’autant l’horizon de rentabilité du projet immobilier !
– À l’inverse, à quels profils recommanderiez-vous d’attendre ?
Pour les acquéreurs avec une situation financière moins contrainte, d’autres facteurs peuvent plaider en faveur d’un comportement attentiste. En effet, alors que le marché immobilier est au plus haut, attendre un ajustement des prix peut permettre de réduire la durée d’amortissement. Le risque d’emprunter avec des taux au plus haut est moins problématique car les propriétaires auront toujours la possibilité de négocier leurs prêts en cours afin de profiter d’une éventuelle baisse de taux dans le futur, une fois l’inflation stabilisée à des niveaux plus normaux.
Quoi qu’il en soit, les incertitudes qui pèsent sur le marché sont aujourd’hui nombreuses. Tant qu’elles ne seront pas levées, elles vont non seulement alimenter le nouveau cycle baissier dans lequel il entre petit à petit mais aussi rendre son accès plus difficile.
La baisse des prix immobiliers est enclenchée dans les grandes villes
Il y a encore un mois, l’argument d’un simple ralentissement tarifaire saisonnier pouvait encore s’entendre. Aujourd’hui, il n’est plus possible d’en douter : la baisse des prix dans les dix principales métropoles françaises s’est réellement enclenchée. Début octobre, elles n’étaient en effet que trois à avoir basculé en territoire négatif. Début novembre, elles étaient six. Désormais, elles sont huit. Alors que Lille et Marseille demeurent au vert avec respectivement +0,7% et +0,8% d’augmentation durant les trente derniers jours, les villes du Top 10 voient leurs tarifs reculer de -0,1%. Du jamais vu depuis 2015 ! Si la baisse reste pour le moment limitée à Nantes (-0,1%), elle est en revanche plus marquée à Lyon et Nice (-0,3% toutes les deux), Toulouse (-0,4%) ou encore Montpellier (-0,6%). Bordeaux (-0,9%), Rennes (-1%) et Strasbourg (-1%) voient leurs prix s’inscrire nettement dans le rouge tandis que la capitale poursuit sa lente érosion tarifaire (-0,5%).
Après des années d’euphorie légèrement assombries depuis deux ans par la crise sanitaire et le durcissement progressif des conditions d’accès au crédit, le marché immobilier entre ainsi de plain-pied dans un nouveau cycle. L’exemple le plus parlant de cette contagion baissière du marché est Montpellier. Alors que la grande majorité des villes du Top 10 n’enregistrait plus qu’une faible évolution de prix depuis janvier (+0,7% à Toulouse, +2,1% à Strasbourg, +3,1% à Lille ou encore +3,4% à Nantes), la préfecture de l’Hérault (+7,1%) tenait le choc et restait la seule à suivre la cadence haussière particulièrement élevée tenue par Marseille (+12,3%). Or, elle vient à son tour de tomber dans le rouge. Une première alerte qui pourrait n’être qu’anodine si l’allongement des délais de vente observé dans la commune depuis trois mois (+5 jours) ne laissait craindre une tendance appelée à durer.
Autre métropole susceptible de témoigner de nouvelle direction négative prise par le marché : Bordeaux. Motif ? La capitale girondine a longtemps été une agglomération en avance de phase. Pour mémoire, à l’époque où les prix commençaient tout juste à remonter, c’est elle qui a enregistré le plus rapidement les plus fortes hausses. Or, c’est elle aussi qui connaît aujourd’hui le recul le plus marqué (-2,4% depuis janvier).
Un ralentissement qui gagne l’ensemble du territoire
Au niveau national, le marché marque également le pas. Depuis la publication de notre dernier baromètre, les prix ont en effet stagné sur l’ensemble du territoire (0%). Seules les zones rurales tirent encore leur épingle du jeu (+0,5% en novembre) grâce à l’intérêt toujours aussi vif des porteurs de projets pour les maisons. Le reste du marché est quant à lui plombé par les appartements dont les prix reculent dans 58 départements. Cette pause actuelle dans l’évolution des tarifs de la pierre à l’échelle de l’Hexagone fait suite à un ralentissement graduel observé depuis maintenant sept mois. Ainsi, alors qu’en mai, les prix grimpaient encore de +0,8% en France, ils ne progressent plus que de +0,5% par mois en juin et juillet. En août, ils enregistraient à peine +0,3% de hausse et, en septembre et octobre, ils plafonnaient respectivement à +0,2% et +0,1%.
Si cette stagnation apparaît comme la suite logique d’une phase d’atterrissage en douceur, elle s’inscrit néanmoins dans un contexte saisonnier, les mois de novembre et décembre faisant traditionnellement partie des périodes les moins actives pour le marché immobilier. Que ce soit en 2019, 2020 ou 2021, l’évolution des tarifs de la pierre au cours du quatrième trimestre connaît toujours un coup de frein par rapport à celle enregistrée durant les semestres antérieurs. Ainsi, l’année passée, la variation était de +2,5% au T1, +3,6% au T2, +1,3% au T3 contre seulement +0,6% en octobre et novembre. A cet égard, 2022 ne fait donc pas figure d’exception (+1,5% au T1, +2% au T2, +1% au T3 et +0,1% en octobre et novembre).
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L'avant contrat :
La promesse unilatérale de vente :
En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d'immobilisation en principe égale à 10 % du prix de vente. S'il se décide à acheter l’immeuble, cette indemnité s'imputera sur la somme à régler. Mais s'il renonce à acheter ou s'il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d'option, l'indemnité restera acquise au propriétaire à titre de dédommagement.
Le compromis de vente :
Si l'une des parties renonce à la vente, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts. La signature du compromis s'accompagne du versement par l'acquéreur d'une somme entre 5% et 10 % du prix de vente. Appelée dépôt de garantie, elle s'imputera sur le prix d’achat lors de la signature de l'acte notarié.
Pourquoi faire rédiger l’avant contrat immobilier par un notaire ?
Les conditions suspensives :
Il peut s'agir, par exemple, d'un refus de prêt de la part de la banque de l'acquéreur, de l'exercice du droit de préemption par la commune, de la découverte d'une servitude d'urbanisme grave. Dans ce cas, les sommes versées par l'acquéreur lui sont restituées.
Par ailleurs, un compromis de vente peut également contenir une clause, appelée "clause de dédit", permettant au vendeur et/ou à l'acquéreur de renoncer sans motif à la vente en laissant à l'autre partie une somme convenue à l'avance. Mais, en pratique, celle-ci n'est pas fréquente.
Elle ne doit pas être confondue avec la clause pénale, présente dans la plupart des compromis, selon laquelle l'acquéreur s'engage à verser au vendeur une somme à titre de dommages et intérêts forfaitaires dès lors qu'il refuse de signer la vente.
Le délai de rétractation des acquéreurs :
Les obligations du vendeur d'immeuble :
Certaines de ces informations sont d'ailleurs prévues par la loi. Les tribunaux sanctionnent sévèrement tout manquement du vendeur à cette obligation générale. Si celui-ci cache une information importante, l'acheteur peut obtenir une réduction du prix ou l'annulation de la vente immobilière dans les cas les plus graves. Le vendeur est alors condamné au remboursement du prix de vente et parfois au versement d'indemnités à l'acheteur qui a subi un préjudice (frais de déménagement, de recherches d'un autre logement). Il est donc très important de respecter ces contraintes. Or, la liste des renseignements que le vendeur doit fournir à l'acheteur s'allonge continuellement.
Les informations juridiques du bien immobilier : Les obligations du vendeur d'immeuble :
Les informations techniques du bien immobilier :
Le vendeur de terrain à bâtir, sur lequel l'acquéreur a indiqué son intention de construire un immeuble à usage d'habitation ou à un usage mixte d'habitation et professionnel, doit préciser si un bornage a été effectué et informer sur les règles d'urbanisme applicables au terrain et les possibilités de construction.
Au surplus, lorsque le terrain à bâtir est un lot de lotissement, est issu d'une division effectuée à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté par la personne publique ou privée chargée de l'aménagement ou est issu d'un remembrement réalisé par une association foncière urbaine, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat. Le bornage évoqué ci-dessus ne constitue pas véritablement un bornage au sens de l'article 646 du Code Civil; en effet, il ne peut s'agir d'un bornage contradictoire, hormis en ce qui concerne la limite du périmètre extérieur des lots.
L’environnement du bien immobilier :
Enfin, les ventes de terrains devenus constructibles réalisés par les particuliers (personnes physiques ou sociétés relevant du régime d'imposition des plus-values des particuliers) dans le cadre de leur patrimoine privé peuvent être soumises à une taxe forfaitaire si le conseil municipal (ou l'organe délibérant compétent) de la commune de situation du terrain a pris une délibération en ce sens. Dans ce cas, le redevable de la taxe sera le vendeur. La taxe sera égale à 10% des 2/3 du prix de vente du terrain et sera versée par le notaire pour le compte du vendeur lors de la publicité foncière de l'acte de vente.
Le devoir d'information du vendeur est vaste et sa responsabilité, importante. Les renseignements en matière de vente immobilière doivent être donnés à l'acquéreur dès la signature de l’avant contrat. Il est donc important d'être conseillé par un professionnel du droit et de l'immobilier, avant de mettre en vente un bien immobilier. N'hésitez pas à rencontrer votre notaire et surtout, ne signez pas sans son avis. Il vous accompagnera dans votre projet immobilier et vous aidera à le réaliser en toute sécurité.
Les servitudes immobilières :
Les servitudes : voisinage et droit de passage :
Lorsque l'on veut définir une servitude on se réfère toujours aux articles 637 et 686 du Code Civil.
Une servitude nécessite une dualité de fonds, c'est à dire deux propriétés appartenant à deux propriétaires différents (il n'est pas nécessaire que les deux fonds soient contigus) ; une charge doit être imposée à un fonds appelé le "fonds servant" pour l'utilité, la commodité ou l'avantage d'un autre fonds, dénommé "le fonds dominant".
Les servitudes immobilières, un droit réel :
Parmi les servitudes établies par la loi, l'article 649 du Code Civil distingue celles qui sont instituées pour l'utilité publique et les autres, établies pour l'utilité des particuliers.
Servitude d’utilité publique :
Servitudes légales d’intérêt privé :
A côté des servitudes légales, il existe les servitudes conventionnelles. L'article 686 du Code Civil permet aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés ou en faveur de celles-ci, telles servitudes qu'il leur plaît, sous réserves qu'elles ne soient pas contraires à l'ordre public. Il doit toujours s'agir d'une charge imposée à un fonds et utile pour un autre fonds. Il est fortement déconseillé de constituer une servitude par acte sous signatures privées. En effet rien ne pourra garantir qu'elle sera connue des propriétaires successifs. Sa rédaction par votre notaire dans le cadre d'un acte authentique notarié et sa mention au bureau des hypothèques assureront de façon certaine sa transmission et sa connaissance lors de toutes les mutations immobilières.
Modalités d’établissement :
