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Écrit par : Eric Gobé

Catégorie : Actualité immobilière

Publication : 4 janvier 2024

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Comme attendu, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a donc décidé, ce lundi 4 décembre, d’apporter trois ajustements techniques aux normes déjà existantes, qui encadrent actuellement l’octroi de prêts, et qui devraient entrer en vigueur d’ici une dizaine de jours.  Des mesures indispensables à l’heure où la production de crédits immobiliers enregistre une baisse importante par rapport aux niveaux records de 2022, et s’établit à 9,2 milliards d’euros en septembre 2023.

Les 3 assouplissements décidés par le HCSF :

• Si des travaux de rénovation représentent 10 % du montant total de l’opération, il sera désormais possible d’emprunter sur 27 ans maximum pour l’achat d’un bien.
• Les intérêts des prêts relais ne seront plus comptés dans le taux d’effort.
• En cas de dépassement de leur marge de flexibilité de 20 % des crédits octroyés sur un trimestre, les banques auront désormais la possibilité « de se rattraper » lors des 2 trimestres suivants. 

A noter qu’une autre mesure, suggérée par le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, le 17 novembre dernier et soutenue récemment par Bruno Le Maire, est actuellement dans les cartons :  la possibilité pour les emprunteurs solvables dont le crédit immobilier aurait été refusé de demander un réexamen de leur demande. Cette dernière pourrait, quant à elle, être opérationnelle en février.

Des mesures décevantes pour les courtiers

Alors que des décisions fortes étaient attendues pour relancer le marché du crédit immobilier, ces assouplissements à la marge n’ont guère convaincu les professionnels du secteur.

« Ce n’est pas avec ces annonces que nous allons redonner de l’air au marché immobilier. La table n’a pas été renversée et il est réellement dommage que la seule mesure efficace qui aurait été de décider d’un moratoire sur les règles du HCSF mettant ainsi fin à une situation inique n’est pas été retenue », a ainsi regretté Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole de MeilleurTaux, dans un communiqué. Et d’ajouter : « Il y a, qui plus est, une petite forme d’hypocrisie à laisser penser que ce sont les banques qui ne veulent pas prêter alors que c’est justement parce qu’elles appliquent les règles qu’elles sont sommées d’appliquer qu’elles ne prêtent plus ».

Chez CAFPI, le constat est du même acabit. « Ces règles, d’une complexité croissante au fil des aménagements, et les possibilités dérogatoires millimétriques qui les accompagnent ne sont pas opérationnellement pilotables à l’échelle de réseaux bancaires de milliers d’agences dans lesquels les décisions d’octroi de crédit sont largement décentralisées. Les banques sont mises de facto en situation de pêcher par prudence », observe la directrice générale, Caroline Arnould.

De son côté, Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer, est plus nuancée. Si cette dernière se réjouit que « Le HCSF prend enfin acte, après plusieurs mois d’alerte, des difficultés du marché auxquelles nous sommes confrontés depuis début 2022 », elle n’oublie pas de rappeler que « Les mesures annoncées, notamment concernant l’allongement de la durée des prêts via un différé en cas de travaux mais aussi la non prise en compte des intérêts des prêts relais dans le calcul de l’endettement sont déjà en place dans certaines banques, ce n’est donc pas une révolution ».

Si les ajustements restent un signal positif donné aux futurs emprunteurs sur une amélioration des conditions d’emprunt, qui peut peut-être limiter le phénomène d’auto-censure ou d’attentisme que l’on constate depuis plusieurs mois, pas sûr qu’ils suffisent à relancer le marché des crédits immobiliers.

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Écrit par : Eric Gobé

Catégorie : Actualité immobilière

Publication : 22 février 2023

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Cette remontée des taux d’usure de 0,50 % pour les crédits d’une durée de 10 à 20 ans et de 0,52 % pour ceux sur 20 ans est une bonne nouvelle mais reste insuffisante pour véritablement débloquer le marché immobilier, l’écart entre les taux de crédit et les taux d’usure étant toujours aussi faible. D’autant moins que les banques avaient anticipé cette évolution des taux d’usure et proposaient déjà des taux de crédits compris entre 2,80 et 3 % sur 20 ans et plus. La révision du taux d’usure, qui n’est plus trimestrielle mais mensuelle, devrait avoir un impact plus important. Puisqu’il augmentera plus rapidement, le taux d’usure favorisera l’octroi de crédits. Cela permettra également d’avoir une fenêtre de tir plus grande pour obtenir des accords de prêt que celle de quelques semaines, en début de période, que nous avions lorsque la révision était trimestrielle.

Les refus de prêts ont-ils été si nombreux ?

Une étude réalisée entre fin décembre et début janvier par L’Adresse indique que près de la moitié des agences ont eu des compromis de vente rompus en raison de refus de prêt, souvent liés au taux d’usure. Dans certaines de ses agences, le réseau estime à un tiers le nombre de ventes qui n’ont pas pu aboutir, conduisant parfois les agents immobiliers à remettre les biens en question sur le marché, souvent à des prix inférieurs. La révision mensuelle du taux d’usure devrait donc donner un appel d’air à tous ces acquéreurs. Le durcissement des conditions de crédit a fait émerger une autre tendance : l’achat « cash », sans crédit, qui est plus fréquent qu’on ne le croit. Cette approche est notamment utilisée par les emprunteurs plus âgés, qui débloquent par exemple de l’argent qui dort sur une assurance vie, pour sécuriser la transaction auprès de vendeurs, qui y sont sensibles.

La révision mensuelle des taux d’usure accélèrera-t-elle la remontée des taux de crédits ?

Oui, les banques vont devoir rentabiliser leurs crédits, donc augmenter les taux d’emprunt. Ces derniers devraient continuer leur ascension pour atteindre 3,5 % voire 4 % sur 20 ans d’ici l’été. C’est un montant qui peut paraître élevé mais qui est pourtant « normal ». Mieux vaut emprunter à 4 %, surtout avec une inflation à 6 %, que de renoncer à son projet immobilier comme c’était le cas depuis l’été dernier pour les emprunteurs. Il faut également garder en tête que les acquéreurs qui se lancent aujourd’hui auront toujours la possibilité de renégocier, par la suite, leur taux. Les profils qui devraient se détourner du marché seront ceux qui réalisaient des « achats d’aubaine », notamment ceux qui profitaient de l’attractivité des taux pour faire des investissements locatifs. Ces transactions étaient pourtant intéressantes car elles libéraient des surfaces pour les primo-accédants.

Les primo-accédants sont frappés de plein fouet par cette hausse des taux de crédits. Est-ce le seul obstacle qu’ils rencontrent ?

L’augmentation des taux de crédit entrave en effet leur capacité d’emprunt. En 2021, un couple avec 4200 euros de revenus pouvait emprunter 300 000 euros avec un taux de 1 % sur 20 ans, contre 228 000 d’ici l’été si ce taux atteint 4 %. Or, cette baisse de la capacité d’emprunt – ici de 72 000 euros en deux ans – n’est pas compensée par la baisse des prix des biens immobiliers, qui est enclenchée avec des marges de négociation actuellement comprises entre 5 et 10 %. L’apport demandé aux primo-accédants, de l’ordre de 10 % du montant de l’acquisition, est un obstacle supplémentaire. Sans compter que, depuis la crise sanitaire, les banques leur demandent également une « épargne de précaution » de l’ordre de 5 % afin de faire face à une augmentation des charges (notamment énergétiques). Certains dossiers de crédits sont refusés sur ce seul critère.

Quelles aides subsistent pour aider ces primo-accédants ?

Les aides, qui sont souvent accusées d’alimenter la hausse des prix immobiliers, sont moins nombreuses qu’avant. Aujourd’hui, il existe le prêt à taux zéro (PTZ) dans le neuf. C’est un dispositif intéressant pour les primo-accédants car il leur permet de différer leur remboursement de prêt de 5, 10 ou 15 ans. Pour autant, il a aussi ses limites dans la mesure où les biens dans le neuf sont généralement plus chers que dans l’ancien et qu’il subsiste un problème d’offre de logements neufs en France. Le PTZ dans l’ancien permet, lui aussi, de saisir des opportunités. Pour en bénéficier, il faut toutefois dédier l’équivalent de 25 % du montant de l’acquisition à la réalisation de travaux. Vu les enjeux de rénovation énergétique portés par le gouvernement, cette aide se prête bien aux acquéreurs intéressés par les passoires thermiques, dont le prix de vente est décoté de 5 à 20 % selon les régions.

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Écrit par : Eric Gobé

Catégorie : Actualité immobilière

Publication : 22 février 2023

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Comme prévu, la hausse des taux a donc poursuivi son chemin pour le premier mois de l’année 2023 avec une hausse de 2,59 %. Force est de constater que l’augmentation du taux moyen en janvier est plus rapide, avec + 25 points de base, que celle d’octobre dernier (+ 19 pdb) ou de juillet (+ 18 pdb). Les raisons de cette accélération ? Selon L’Observatoire Crédit Logement, celle-ci s’explique par une revalorisation du taux d’usure en janvier 2023 plus forte que les deux précédentes :

• + 52 pdb en janvier pour les prêts à plus de 20 ans (soit 66,8 % de la production),
• + 48 pdb pour la revalorisation d’octobre 2022,
• + 17 pdb pour celle de juillet 2022.

Si le relèvement du taux d’usure intervenu à compter du 1^er janvier 2023 a permis une hausse sensible du taux des crédits, le relèvement du taux de refinancement de la BCE à 2,5 % intervenu en décembre 2022 a pesé sur le rétablissement des taux de profitabilité.

Dans ces conditions, la production de crédits a rebondi en janvier par rapport à décembre, avec une hausse de 32,2 %, comme le nombre de prêts accordés (+ 29,3 %), mais pas encore de façon suffisante pour compenser la chute d’activité constatée jusqu’alors.

Ainsi, en niveau annuel, la production de crédits reste en baisse de 23,5 % à fin janvier, tout comme le nombre de prêts accordés avec une chute de 23 %.

A noter également que pour les emprunteurs les moins bien dotés en apport personnel, notamment sur des prêts à 25 ans, les taux dépassent désormais les 3 %.

Une perte de pouvoir d’achat

Si avec une hausse de 6,1 % en janvier, en glissement annuel, contre 3,9 % en 2022, les revenus des emprunteurs conservent une augmentation soutenue, la demande de crédits est désormais fragilisée par les pertes de pouvoir d’achat et la remontée de l’inflation et des taux des crédits immobiliers. Un contexte qui pénalise bien entendu fortement les ménages faiblement dotés en apport personnel, mais qui contraint désormais également tous à abandonner les projets les plus ambitieux. Ainsi, le coût relatif recule rapidement : 4,3 années de revenus en janvier 2023, contre 4,9 années l’année précédente.

Enfin, avec une hausse de 2,3 % en janvier, en glissement annuel, contre 12,3 % en 2022, le niveau de l’apport personnel s’accroît, mais plus lentement. Le montant moyen des crédits utilisés recule, quant à lui, de 4 % en janvier, en glissement annuel, contre + 3,3 % l’année précédente.

Quant à la durée des prêts, elle reste stable en janvier 2023 avec une moyenne de 248 mois. 66,6 % des prêts bancaires à l’accession à la propriété ont été octroyés sur une durée comprise entre plus de 20 ans et 25 ans.

 

Méthodologie :

Depuis 15 ans, L’Observatoire Crédit Logement/CSA analyse le marché des crédits immobiliers aux particuliers à partir d’un échantillon de la production globale, celle qui est cautionnée par Crédit Logement. Ses indicateurs mesurent ainsi la production de crédits immobiliers au moment de l’octroi de la garantie par Crédit Logement. Le temps de l’Observatoire précède donc de 2 à 3 mois celui de la signature auquel se place, par exemple, la mesure de la production mensuelle publiée par la Banque de France (collecte MIR).

 

Pour en savoir plus :

www.lobservatoirecreditlogement.fr